賃貸物件の管理方法には、大きく分けて「自主管理」と「管理委託」の2種類があります。
本記事では、賃貸管理業務の具体的な内容をはじめ、自主管理と管理委託それぞれのメリットやデメリットを解説します。
賃貸物件の管理方法でお悩みの方は、ぜひこの記事を参考になさってください。
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賃貸管理業務の基本：自主管理と管理委託
賃貸物件のオーナーは、不動産を所有している限り、入居者が決まったあとも物件の適切な管理業務を続ける必要があります。
管理業務を十分におこなわないと、入居者からクレームが寄せられるだけでなく、新規入居者の募集にも悪影響を及ぼす可能性があるためです。
賃貸物件の管理方法は「自主管理」と「管理委託」の2種類
賃貸物件の管理業務は、「自主管理」と「管理委託」の2つの方法に分けられます。
不動産投資における「自主管理」とは、物件の管理を管理会社などに委託せず、オーナー自身が直接おこなうことを指します。
一方で、専門の管理会社に管理を依頼する方法が「管理委託」です。
自主管理を選択する場合は、管理に関するさまざまな業務をオーナー自身が一手に担うことになるため、それ相応の手間と時間、そして責任がともなうことを理解しておきましょう。
管理委託の場合は、管理会社はオーナーから一定の「管理手数料」を受け取る代わりに、賃貸物件に関するさまざまな管理業務を請け負います。
賃貸管理業務の具体的な内容
賃貸管理業務には、以下のような業務が含まれます。
事務作業
入居者募集の広告作成、契約手続き、家賃の徴収・送金、更新手続き、クレームや問い合わせ対応などが代表的な業務です。
とくに家賃の入金管理や滞納対応は、物件の収益に直接影響するため、慎重におこなわなければなりません。
清掃・定期点検
共用部の清掃や定期的な点検は、物件の印象と入居者の満足度を大きく左右します。
エントランスや廊下、ゴミ置き場などをきれいに保つだけでなく、害虫対策や共用設備のチェックなども重要です。
建物・設備の維持管理
設備が故障した際の修理手配やエアコン・給湯器などの定期点検、外壁・屋根の状態確認といったメンテナンスをおこないます。
適切にケアすると、設備の寿命が延び、長期的に物件の価値を維持できるメリットがあります。
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自主管理と管理委託のメリット
賃貸経営をおこなううえで、「自主管理」を選ぶのか「管理委託」を選ぶのかは、オーナーにとって大きなテーマです。
両者にはそれぞれ異なる特徴やメリットがあり、物件の立地やオーナーのライフスタイル、知識・経験によって最適な選択は変わってきます。
自主管理と管理委託、それぞれのメリットについて、費用や手間、そして遠方からの管理といったポイントを交えながら解説します。
自主管理のメリット
自主管理の最大のメリットは、管理会社へ支払う報酬が不要なため、その分の費用を節約できる点です。
物件の家賃収入をより多く手元に残せるため、利回り重視のオーナーにとっては、魅力的な選択肢となるでしょう。
とくに物件数が少ない場合は、管理報酬が収益に占める割合が大きくなるため、自主管理の効果をより実感しやすくなります。
自ら管理をおこなうと、入居者とのやり取りや設備の状態などをダイレクトに把握できます。
クレームや要望に対して、素早く対応することができ、入居者満足度が向上し、長期的な入居を促す効果が期待できるでしょう。
また、現地を定期的に訪れると、建物の小さなトラブルにも早期に気づくことが可能です。
自主管理では、契約書類の作成から清掃の手配、家賃回収など、管理にまつわる幅広い業務を自分で経験できます。
その過程で得た知識やノウハウは、将来の物件購入や賃貸経営を拡大する際に大きな財産となるでしょう。
管理委託のメリット
管理会社に任せれば、入居者募集や契約事務、退去時の清算手続きなどの煩雑な業務を大幅に省けます。
物件が複数あったり、本業で忙しいオーナーはもちろん、管理にかかる手間を最小限に抑えたい方にとって、大きな魅力でしょう。
物件が遠方にある場合は、自主管理では定期的な現地訪問やクレーム対応のための移動などが大きな負担となります。
一方、管理委託であれば、不動産会社が現場に出向き、清掃や設備不良の修理などを手配してくれるため、遠方からでも安心して賃貸経営を進めることができます。
物件が県外にあるケースでも、管理会社を活用するとトラブル時の対応がスムーズにおこなえるため、大きなメリットです。
さらに、不動産会社は、地域の賃貸相場や入居者のニーズに精通しています。
家賃設定や物件の魅力を高めるアドバイス、リフォームの提案など、プロならではのサポートを受けられる点は、オーナーにとって心強いメリットです。
また、トラブルが発生した際にも的確な対処法を知っているため、オーナーの負担とリスクを軽減できます。
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自主管理と管理委託のデメリット
賃貸経営には、多くのオーナーが「自主管理」か「管理委託」かで迷うものです。
どちらの方法にもメリットはありますが、同時にデメリットも存在します。
日頃の管理にかかる費用や労力、そして修繕に関わるリスクを総合的に考慮し、最適な選択をおこないましょう。
自主管理のデメリット
自主管理の場合、入居者募集や契約手続き、家賃管理、クレーム対応など、日常的に発生するあらゆる事務作業をオーナー自身がおこなうことになります。
とくに物件数が増えると、こうした業務の負担は雪だるま式に増大し、他の業務に充てる時間が不足しがちです。
また、深夜や早朝のトラブルに対応しなければならないケースもあるため、精神的なストレスにもつながります。
物件に不具合が発生した際、修繕に関する業者選定や見積もり比較、スケジュール調整などを自分でおこなう必要があります。
工事内容が複雑になると専門知識が不可欠で、誤った修繕によってトラブルが再燃し、結果的に余計な費用を支払うことにもなりかねません。
信頼できる業者ネットワークを持っていないオーナーにとっては、大きなハードルとなるでしょう。
自宅から遠い場所に物件を所有している場合、修繕やクレームが発生すると、現地へ向かう時間や交通費がかさみます。
入居者からの連絡に素早く対応できず、満足度を下げる恐れがあるため、継続的な賃貸経営に悪影響が及ぶリスクも否めません。
管理委託のデメリット
管理委託の最大のデメリットは、不動産会社へ支払う管理報酬や更新手数料などの費用負担が発生することです。
オーナーの手元に残る家賃収入が減るため、利回りをシビアに考える方にとっては懸念材料となるでしょう。
ただし、この費用には業務代行や専門的な知識・ネットワークの活用が含まれており、結果的にリスクを避けられる側面もあります。
管理を委託すると、オーナーと入居者のやり取りが不動産会社経由となるケースがほとんどです。
そのため、意思疎通に時間がかかったり、オーナーの意向が十分に伝わらなかったりすることがあるかもしれません。
管理会社を選ぶ際には、対応のスピードや報告の頻度、トラブル発生時の連絡体制などを事前に確認し、円滑なコミュニケーションを図れるかを見極めることが重要です。
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まとめ
自主管理では、費用面でのメリットがある一方、大きな労力や専門知識が求められ、修繕時の対応や遠方にある物件の管理に苦労するリスクが高まります。
管理委託は、不動産会社が築き上げたノウハウやネットワークを活用できるため、トラブルが発生した際の対処がスムーズです。
物件の管理や修繕対応に割く時間や労力を最小限に抑えたい場合、そして専門家によるサポートでリスクを回避したい場合には、管理委託がおすすめです。
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