使っていない土地を何かに活用したいときは、マンション経営を始めるのが一つの方法です。
しかし、マンション経営はアパート経営とどう違うのか、オーナーにとってのメリット・デメリットは何か、疑問がいくつか浮かぶでしょう。
今回は、土地活用の一種であるマンション経営に関して、アパート経営との違いやメリット・デメリット、向いている条件を解説します。
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マンション経営とアパート経営の違い
土地活用にあたって最初に押さえたいマンション経営とアパート経営の違いは以下のとおりです。
違い①建物の構造や耐用年数
マンション経営とアパート経営では、建築される建物の構造に違いがあります。
マンションは、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が一般的です。
一方のアパートは、大半の物件が木造や鉄骨造です。
構造がそれぞれで異なるため、建物の耐用年数にも違いが生じます。
一般的には、マンションのほうが耐用年数が長く、資産価値が長期にわたって維持される傾向にあります。
違い②室数
マンションとアパートはどちらも集合住宅ですが、建物の規模はマンションのほうが大きめです。
結果として、マンションのほうが建物内に多くの住戸を設けられます。
合計の室数は、空室リスクに影響するポイントです。
空室が2部屋出たとしても、建物全体に20部屋あるときと6部屋しかないときでは、影響や深刻度が異なります。
土地活用のリスクを軽減するためにも、室数の違いには注意が必要です。
マンション経営のほうが有利なポイント
マンションとアパートを比べると、建物の性能ではマンションのほうが優れています。
マンションの建物は基本的にアパートより頑丈であり、安心感が高めです。
入居者に対しては、耐震性や耐火性、遮音性などの高さをアピールポイントにできます。
次に、空室リスクを分散したいなら、マンション経営のほうが有利です。
部屋数の多さから、いくらか空室が出ても全体で見れば高い入居率が維持され、収益性の悪化を避けやすい傾向にあります。
くわえて、建物の性能が良くて入居者を確保しやすいのも空室リスクが軽減される要因です。
このほか、マンション経営を選べば、高層の建物を建築できる可能性があります。
高層の建物なら限られた敷地面積を有効に使え、土地活用の効率が良くなります。
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土地活用におけるマンション経営のメリット・デメリット
土地活用にあたってマンション経営を選ぶと、いくつかのメリットが期待できます。
しかし、独自のデメリットもいくつかあるため、詳細は土地活用を始める前によく確認することが大切です。
マンション経営のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット①家賃収入が安定しやすい
土地活用でマンション経営を選ぶと、長期にわたって安定的に家賃収入を得られる傾向にあります。
マンションの家賃は、立地などから相場が決まっており、急激には下がりにくいからです。
景気の波にもあまり左右されず、入居者がいる限りは、一定の収入を安定的に得られるものです。
安定した収入を得られる点から、マンション経営は老後の生活を支える手段にもなり得ます。
メリット②管理の手間がかかりにくい
マンション経営を始めると、地主はオーナーとして物件を管理する責任が生じますが、負担が重いとは限りません。
日頃の管理は、管理会社に委託できるからです。
手数料が多少かかる代わりに、オーナーが自分で入居者とやりとりしたり、物件で発生したトラブルに対処したりする必要はなくなります。
日常的な運営業務は、管理会社へ委託できるためオーナーの手間は軽減できます。
ただし、エレベーターや外壁など共用部分の維持管理や大規模修繕費用は大きくなる傾向がある点に注意してください。
メリット③節税につながる
土地活用をしておらず、空き地をそのまま保有していると、規定の固定資産税がそのまま課せられます。
一方で、賃貸住宅を建てると土地の一部が「住宅用地」として扱われ、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられるケースがあるでしょう。
また、マンション経営で赤字が出た場合には、一定の条件下で給与所得などと損益通算できることがあります。
副業として、土地活用を考える方にとっては魅力的な仕組みです。
さらに、相続税の計算においても、賃貸住宅が建っている土地は評価額が下がるため、節税につながります。
ただし、これらの税制優遇はすべて税務上の要件や制限があるため、具体的に活用する際は必ず税理士など専門家に確認してください。
デメリット①空室リスクがある
自分の土地にマンションを建てても、うまく満室になるとは限りません。
アパートに比べれば空室リスクを分散できるとはいえ、マンションでも入居者をうまく確保できないおそれはあります。
空室が増えるほど家賃収入が下がってしまうのは、オーナーにとってのデメリットです。
想定より家賃収入が低いと、ローンの返済が行き詰まるリスクも出てきます。
デメリット②建物の老朽化が影響する
土地活用でマンション経営を選ぶと、建物の老朽化が収益に影響することがあります。
築10年程度で、設備や内装の劣化が見え始め、入居者募集で不利になる可能性があるでしょう。
立地や管理状態によっては、築20年以上でも高い需要が維持されるケースもあります。
マンションの立地が良くない限りは、建物の老朽化にあわせ、家賃の値下げが多少は必要になるものです。
マンション経営の計画を立てるうえでは、建物の老朽化の影響を織り込んでおくことが大切です。
デメリット③自然災害のリスク
マンション経営のデメリットの一つには、自然災害のリスクが挙げられます。
日本は災害大国であり、せっかくのマンションが被災するリスクは高めです。
損害保険をかけておけば、地震や台風などの被害に遭ったとき、保険金が下りる可能性はあります。
しかし、補修や建て替えが必要なほどの被害が生じると、そのままでは入居者が暮らせず、家賃収入は得られません。
建物の被災で土地活用に支障が出かねないのは、マンション経営のデメリットです。
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土地活用でマンション経営が向いている条件
土地活用でマンション経営が向いているといえる条件は、以下のとおりです。
自己資金が豊富
マンション経営の特徴の一つに、初期費用の高さが挙げられます。
必要なお金はローンで調達できるとはいえ、初期費用の約20～30％は自己資金で用意するのが目安です。
自己資金が豊富にあり、初期費用をいくらかは自力で用意できるケースのほうが、マンション経営に向いているといえます。
相続税対策をあわせて希望する
マンション経営に向いている条件の一つは、相続税対策をあわせて希望することです。
土地活用の一環でマンションを建てれば、相続税を計算するときの評価額は下がります。
さらに、マンション経営はただの相続税対策に留まらず、安定的な家賃収入なども期待できます。
土地からしっかりと収益が得られ、相続税対策にもなる方法が良ければ、マンション経営はおすすめです。
活用したい土地が広い
マンション経営が向いているかどうかは、土地の広さによって決まる一面があります。
マンションの建築に向いているのは、土地が広いケースです。
土地の面積が100坪以上あれば有利ですが、用途地域や容積率などの建築規制により、建てられる建物の規模は変わります。
十分な広さのない土地では、一戸建てや駐車場、トランクルームなどを経営するほうが向いているといえます。
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まとめ
マンション経営とアパート経営には、建物の構造や耐用年数、室数などに違いがあり、耐震性や耐火性、遮音性などではマンションのほうが有利です。
オーナーにとってのメリットは、家賃収入が安定しやすかったり、管理の手間が少なかったりする点で、デメリットには空室リスクなどが挙げられます。
マンション経営が向いている条件には、自己資金が豊富、相続税対策をあわせて希望する、活用したい土地が広いなどがあります。
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