これからマンション経営を始めたいと考えていても、どこから手をつければ良いかわからず、悩みを抱えてしまうことがあるでしょう。
実際にマンション経営を始めるには、ある程度の知識と計画が必要です。
そこで今回は、マンション経営の始め方として、必要な知識と費用、成功のポイントを解説します。
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マンション経営の始め方①必要な知識
マンション経営を始める前には、必要な知識をチェックするのがおすすめです。
求められる知識は多岐にわたりますので、どのような知識が必要になるかを見てみましょう。
不動産の知識
マンション経営を始めるにあたり必要になるのが、どのようなマンションを選ぶかといった不動産の知識です。
マンション経営は、選ぶマンションによって、得られる収益に大きな差が生まれます。
不動産の知識なしにマンションを購入してしまうと、思うように入居者が集まらず、維持費だけがかかり続けることになりかねません。
より大きな収益を手にするためには、どのようなマンションを購入するかについて、具体的な知識が必要です。
そのエリアでは、どのような方が賃貸物件を求めているかを見極めたうえで、ニーズに合う間取り・設備・築年数などの条件を満たすマンションを探しましょう。
会計の知識
マンション経営は、利益が手に入るだけでなく、さまざまな出費が必要になります。
ローンを借りてマンションを購入した場合、毎月返済を続けていくほか、設備の修繕などにかかるお金を貯める必要があります。
マンション経営では、経費にできる費用と経費にできない費用がありますので、専門的な会計知識が必要です。
個人事業主としてマンション経営をする場合には、毎年確定申告が必要になるため、複式簿記などの知識もあると良いでしょう。
法律の知識
マンション経営を始めるにあたって目をとおしておきたいのが、法律の知識です。
具体的には、借地借家法・民法などが必要な知識となります。
とくに、借地借家法は入居者を守る性質が強いため、これを知らずにマンション経営を始めてしまうと、自分が不利な状況に追い込まれるリスクがあります。
マンション経営において発生しうるトラブルへの対応には、法律の知識が欠かせません。
社会の動向の知識
マンション経営は、景気や市場に左右されやすいビジネスです。
したがって、リスクを回避し安定した経営を続けるために、社会の動向についての知識を把握することが大切です。
地価の動向・金利の動向はもちろんのこと、経済・自治体の取り組み・不動産関連のニュースに目をとおすことを習慣にすると良いでしょう。
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マンション経営の始め方②必要な費用
マンション経営には、まとまった費用がかかります。
どのような場面でどのくらいの費用がかかるのか、大まかな目安を把握しておきましょう。
マンション購入の頭金
マンション経営にかかる初期費用としてまず考えたいのが、マンションの購入費用です。
マンション経営には、いくつかのスタイルがあり、マンションのなかの1部屋を購入する・マンション1棟を購入する・所有する土地にマンションを新築するなどから選びます。
中古マンションを1室または1棟購入する場合、初期費用として購入価格の2～3割が必要です。
この購入価格の2～3割のお金は、マンション購入の頭金として自己資金を使い、残りの金額は不動産投資ローンを利用すると良いでしょう。
マンションの購入時に支払う費用
マンション購入の頭金と同様に初期費用として考えておくのが、仲介手数料・印紙代・登記費用などです。
仲介手数料は、法的に上限額が決まっていて、4,000万円のマンション購入では138万6,000円が上限となります。
さらに、ローン手数料・不動産取得税なども、マンション購入の初期費用です。
ランニングコスト
マンション経営では、初期費用を捻出しマンションを購入した後も、ランニングコストがかかります。
日常的な建物の管理・入居者の管理を管理会社へ委託する場合、手数料が必要です。
また、不動産投資ローンを利用してマンションを購入しているなら、毎月一定額の返済をする必要があります。
さらに、不動産を所有するだけでかかるのが、固定資産税・都市計画税などの税金です。
このほかに、家賃収入で得た利益にかかる所得税や、日々の修繕などにかかる費用についても、ランニングコストとして考える必要があります。
資金計画はどう立てる？
まず、不動産投資ローンをいくら借りるかについて、考えてみましょう。
頭金を多く準備すれば、毎月の返済負担を減らせますが、より高いレバレッジ効果が得られるのは、頭金を最小限に抑えた場合です。
レバレッジ効果とは、少ない出資で大きなリターンを得ることを意味します。
また、資金計画を立てる場合、不動産投資ローンの金利プラン選びを慎重におこなうことが大切です。
実際の金利の動向を見極めながら、将来的な金利上昇リスクを考えて、自分に合った金利プランを選択しましょう。
さらに、不動産投資ローンの借り入れ時には、何年間にわたって返済をおこなうかについて考える必要があります。
定年までにローンを完済するのが理想的ですが、無理に返済期間を短くしてしまうと、毎月の返済金額が増えることは注意点です。
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マンション経営の始め方③成功のポイント
マンション経営に必要な知識・費用をチェックしたら、成功のポイントを見てみましょう。
立地選び
マンション経営を始める場合、自分が住みたいマンションを購入するのではなく、ニーズの高い立地を選ぶことがポイントです。
おおよそのエリアが決まっていて具体的な立地に迷っているなら、より利便性の高いマンションを選ぶことが成功のポイントとなります。
具体的には、通勤・通学に便利な駅の近くや、買い物・通院のしやすい施設の近くなどが、高いニーズの見込める立地です。
高いニーズのあるマンションなら、空室で利益が出せない期間が発生しないほか、高めの家賃設定でも空室になることがないでしょう。
利用者層を考える
利便性の高い立地であるかを考えるとともに、どのような利用者層が想定されるかを考えることが、マンション経営成功のポイントです。
一人暮らしが多いエリアでファミリー向けマンションを購入した場合、ニーズに合わず空室になるリスクがあります。
反対に、ファミリーのニーズが多いエリアでワンルームマンションを購入してしまうと、借りたいと考える方があらわれないかもしれません。
子育て環境が整っていてファミリーからの需要が見込めるエリアなのか、単身で働く方が多いエリアなのか、その土地ならではの特徴を見極めてみましょう。
必要に応じて、現地に足を運び、ライバル物件の視察などのマーケットリサーチをおこなうのがおすすめです。
長期的な見とおしを立てる
長く安定した利益を生み出し続けるには、長期的な見とおしを立てることがポイントです。
日本の人口は減少傾向にあり、とくに出生率の低下は社会問題といえます。
マンションを購入するエリアが郊外の場合、将来的な人口減少によってニーズがなくなるリスクがあります。
郊外であっても、再開発が積極的におこなわれている場所であるかどうかなど、将来のリスクを考えることが大切です。
また、購入するマンションが1室の場合、適切な管理がおこなわれているかどうかもチェックしてみましょう。
適切に管理されているマンションは、長期的に不動産としての価値を維持しやすい傾向があります。
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まとめ
マンション経営を始める場合、不動産の知識・法律の知識・社会の動向に関する知識などが必要です。
マンション経営に必要な経費には、初期費用・ランニングコストがあり、不動産投資ローンを利用した資金計画が必要になります。
マンション経営を成功させるには、立地選び・利用者層の想定・長期的な見とおしを考えることなどがポイントです。
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