賃貸運営は、所有する不動産を収益化する有効な方法である一方、家主がトラブルに悩まされる可能性もあります。
賃貸運営を始める前によくあるトラブル事例を知っておけば、事前に対策をおこなえるでしょう。
そこで今回は、賃貸経営でよくあるトラブルの例として、滞納・騒音・ゴミ出しについて解説します。
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賃貸経営でよくあるトラブル例①滞納
賃貸物件では、全体の5％前後で家賃の滞納が起きているといわれており、滞納は賃貸経営のなかでも多く見られるトラブルのひとつです。
ここでは、滞納が起こる背景、滞納の対処の流れ、防止策について解説します。
滞納が起こる背景
入居者が家賃を滞納する理由には、さまざまなものがあります。
入居者が期日を忘れていたり、引き落とし用口座の残高が不足していることに気付かなかったりするケースがあります。
うっかり忘れていただけの場合でも、家主が催促を怠ると、しだいに滞納が常習化することがあるため注意が必要です。
病気発症や失業など、入居者の状況が変わって家賃の支払いが困難になる場合もあります。
もっとも悪質なケースでは、家賃を意図的に踏み倒そうとして、滞納する入居者もいます。
滞納の対処の流れ
家主は、家賃を滞納した入居者をすぐに追い出せません。
強制退去をおこなうためには、以下のステップを踏む必要があります。
●口頭で支払の督促をする
●連帯保証人や家賃保証会社に連絡する
●内容証明郵便で督促状を送る
●任意の明け渡し請求をする
●法的手続きをおこなう
家賃滞納から1か月ほど経っても支払われない場合は、内容証明郵便によって公的な請求をおこないます。
それでも解決しない場合は、入居者の任意で退去してもらいます。
入居者が退去に応じない場合は、支払督促や少額訴訟、明け渡し訴訟などの法的手段に訴えることが必要です。
明け渡し訴訟で訴えが認められれば、裁判所の権限で強制退去へ踏み込めます。
滞納の防止策
滞納を防止するためには、まず入居者の精査が欠かせません。
管理会社に入居者管理を委託する場合は、入居審査の方法をしっかりと確認しましょう。
書類や電話上だけの審査ではなく、対面やビデオ電話の審査をおこなうと、入居者の人柄が確認しやすくなります。
貯金や年収、勤続年数などから、入居者の支払い能力をしっかり確認することも大切です。
家賃の支払い方法を自動引き落としやカード支払いにすると、入居者が期日をうっかり忘れることを防止できます。
また、入居者が家賃を支払えなくなった場合に備えて、連帯保証人や家賃保証会社を付けることも効果的な方法です。
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賃貸経営でよくあるトラブル例②騒音
賃貸経営において、騒音トラブルは入居者同士でよくあるトラブルのひとつです。
家主は、騒音トラブルに対して入居者同士の問題と放置せずに、適切な対処をおこなう必要があります。
ここでは、騒音トラブルが起こりやすい状況、騒音トラブルを放置するリスク、対処法に分けて解説します。
騒音トラブルが起こりやすい状況
騒音トラブルが起こりやすい状況のひとつが、子どもの声や走り回る音などです。
ファミリータイプの賃貸物件の住民は、子どもが出す音に寛容な場合が多いですが、単身者などさまざまな世帯が混じり合う物件では問題となる場合があります。
また、生活リズムの異なるさまざまな世帯がともに暮らす賃貸物件では、生活音が問題になる場合もあります。
深夜や早朝などの静かな時間帯に活動する方がいると、ほかの時間では気にならない生活音でも、騒音と感じられる可能性があるでしょう。
騒音トラブルを放置するリスク
入居者から騒音に関するクレームが入ったら、家主は早急に対応することをおすすめします。
家主には、家賃の代価として良好な住環境を提供する責任があります。
騒音問題が発生している状態を放置していると、被害を受けた入居者から引っ越し費用や損害賠償を請求される可能性があるため、注意が必要です。
また、騒音問題の存在する物件で新規入居者を募集する場合、問題の程度によっては告知義務が発生するケースもあります。
騒音トラブルの対処法
騒音トラブルの原因となっている入居者に対して、家主は必要な段階を経たうえで契約解除を申し出ます。
契約解除までの流れは、以下のとおりです。
●入居者全員に騒音トラブルを周知する
●入居者に状況確認をおこなう
●騒音の原因の入居者に改善を促す
●騒音の原因の入居者に退去を促す
●裁判を起こす
掲示板や手紙投函により、入居者全員に騒音トラブルを周知するだけで、原因となっている入居者が気付き、問題が解決する場合もあります。
問題が解決されない場合は、騒音の実情や範囲をヒアリングしたうえで、原因となっている入居者とコンタクトを取ります。
家主に対する不信感を募らせないために、どのような対応をおこなったかをクレーム元の入居者に報告することも大切です。
騒音元の入居者に改善が見られない場合は、騒音の証拠を集めたうえで契約解除を申し出ます。
退去勧告にも応じなかった場合、最終的には裁判を起こす必要があります。
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賃貸経営でよくあるトラブル例③ゴミ出し
ゴミ置き場は、賃貸物件の入居者が日常的に共用する設備であり、使用方法についてトラブルが起こりやすいポイントのひとつです。
ここでは、ゴミ出しでよくあるトラブル、対処方法、未然に防ぐ方法について解説します。
ゴミ出しでよくあるトラブル
近年では、分別方法や収集日、時間など、各自治体のゴミ出しのルールが複雑化しています。
悪気はないものの、ルールを把握していない入居者が、間違った方法でゴミ出しをしてしまうケースがあります。
一方で、モラルが低い入居者によるルール違反が常態化し、ほかの入居者に連鎖してしまって、ゴミ置き場の秩序がなくなる場合もあるでしょう。
住民ではない近隣の方や、通行人による不法投棄が問題になる場合もあります。
ゴミ出しトラブルの対処法
ゴミ置き場が荒れているなどのクレームが入った場合は、できるだけ早く清掃をおこない、清潔な状態を保つことが大切です。
ルール違反が常態化されている場合は、協力を促す文章を掲示したり、入居者全員のポストに投函したりして周知をおこないましょう。
共益費の値上げや、未分別ゴミの回収費用の請求をする可能性もある点を通知書に含めると、ルール違反に対するけん制となります。
管理人による巡回や防犯カメラの設置も「見られている」との意識を高めるのに、有効な方法です。
ゴミ出しトラブルを未然に防ぐ方法
ゴミ置き場を常に清潔に保つことは、モラルのある入居者を集める好循環につながります。
清潔を好む入居者は、部屋探しでゴミ置き場の管理状況に注目する場合があります。
ゴミ置き場がよく整えられていると、良い環境を好み、ルールを守ってくれる入居者が集まる可能性が高まるでしょう。
ゴミ置き場には鍵や防犯カメラを設置し、外部の方による無断侵入や不法投棄ができないよう対策をすることも大切です。
ゴミのにおいなどにも気を配り、ゴミ置き場から近い部屋の入居者も快適に過ごせるように配慮するなら、賃貸物件全体の質を高められます。
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まとめ
賃貸経営でよくあるトラブルの滞納は、入居者の精査や連帯保証人、家賃保証会社を付けることなどによって、対策ができます。
騒音トラブルが起きた場合は、初めに全体に対する周知をおこない、それから原因となる入居者にコンタクトを取ることがおすすめです。
ゴミ置き場を常に清潔に保ち、ルールの周知を心がけるなら、モラルの良い入居者を集めてゴミ出しトラブルを防ぐことにつながります。
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