誰も住んでいない実家や所有物件をそのまま放置して、「もったいない」と感じていませんか。
空き家は適切な管理を怠ると税金や維持費用がかさむだけでなく、資産価値も徐々に低下してしまいます。
本記事では、所有する空き家を「住む」「貸す」「売る」の3つのアプローチで賢く活用する方法について解説します。
空き家の処分や運用にお悩みの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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空き家に自ら「住む」ための3つの活用術
空き家の活用法には主に居住用としての利用があるため、基本となる居住について学んでいきましょう。
はじめに、建て替えやリフォームなど、空き家に住む具体的な方法について解説していきます。
建て替えの手順と費用
建て替えは、土地を活かしながら耐震性や断熱性を高め、暮らしに合う住まいを一から設計できる方法です。
一般的には既存住宅の解体と整地をおこない、地盤調査や改良へ進む流れとなるでしょう。
そして問題がなければ新築工事を始め、完成後に引渡しを受けます。
木造30坪の解体費は150万～250万円が目安で、重機が入りにくい敷地では追加費用がかかる場合もあるでしょう。
さらに、建築費は2,500万～4,000万円程度を見込み、仮住まいや税金などの諸費用も含めて考えることが大切です。
総額3,000万～5,000万円規模になる場合もあるため、条件をそろえた見積もりで比較すると安心でしょう。
再建築不可物件の対策
再建築不可物件とは、接道条件などを満たさず、現在の建物を壊すと原則として建て直せない不動産です。
まずは法務局で公図や登記事項証明書を取得し、敷地や権利関係を整理するとよいでしょう。
次に自治体で、原則として幅4m以上の道路に2m以上接しているかなど、必要な条件を確認します。
ただし、条件を満たさなくても、隣地の一部を購入して接道幅を確保する方法や、大規模改修で建物を活かす選択肢もあるでしょう。
改修内容によっては確認申請が必要となり、融資条件にも影響する可能性があるため注意が必要です。
解体後に戻せない場合もあるので、設計担当者や金融機関へ相談して方針を決めると安心でしょう。
リフォームと補助制度
現在の建物を活かして住みたい場合は、必要な部分を見極めてリフォームする方法が現実的です。
築年数が古い住宅では、まず耐震診断を受け、結果に応じて壁や基礎を補強すると安心でしょう。
また、内窓の設置や床・天井への断熱材施工をおこなえば、冷暖房効率が上がり、室内の温度差もやわらぎます。
一方で、水回りの劣化や雨漏り、シロアリ被害も確認し、優先順位を決めて工事内容を整理することが重要です。
さらに、断熱改修や省エネ設備、自治体の空き家活用に関する補助制度を利用できる場合もあります。
制度ごとに対象工事や申請時期が異なるため、着工前に自治体や施工会社へ確認すると進めやすいでしょう。
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賃貸物件として空き家を「貸す」収益化術
前章では自ら居住する活用法について述べましたが、空き家で収益を得たい方も多くいらっしゃいます。
ここでは、そのまま貸し出す場合やリフォームなど、空き家を貸す方法について解説します。
現状のまま貸すリスク
現状のまま貸す方法は、大がかりな改修をせずに募集できるため、初期費用を抑えやすい点が魅力です。
ただし、雨漏りや設備の不具合がある場合は事前に説明し、修繕範囲や費用負担を明確にする必要があります。
DIY型賃貸でも、工事できる範囲や退去時の原状回復について契約前に取り決めることが大切です。
また、現状貸しでも貸主の修繕義務がなくなるわけではないため、建物の確認は欠かせません。
家賃は立地や築年数、設備状況から決め、月6万円なら年間72万円を基準に空室や維持費も見込んで考えましょう。
さらに、自治体の空き家バンクを活用すれば、入居希望者との接点を増やすのに役立ちます。
リフォーム賃貸の事例
リフォームして貸す場合は、水回りや内装など入居者の目に留まりやすい部分へ予算を配分するのが効果的です。
たとえば300万円をかけて改修し、家賃が月8万円から10万円へ上がれば、年間24万円増えるでしょう。
単純計算では改修費の回収に約12.5年かかるため、家賃上昇だけで判断しないことが重要です。
さらに、税金や保険料、管理費、修繕費も発生するので、経費を差し引いた収益を確認する必要があります。
一方で、子育て世帯向けに水回りを整えるなど、入居者を絞った工事は魅力を高めやすい方法です。
登録制度や補助を使える場合もあるため、地域の支援制度を調べて計画するとよいでしょう。
商業用への用途変更
空き家をカフェや事務所など、住居以外の目的で使うことを用途変更と呼び、収益化の選択肢になります。
まずは用途地域を確認し、希望する業種で営業できるかを自治体や設計担当者へ相談すると安心でしょう。
用途や規模によっては確認申請が必要となり、申請不要でも建築基準法や消防上の基準を満たす必要があります。
また、商業用は高い賃料を期待できる一方、防災設備や駐車場整備で改修費が増えやすい点に注意が必要です。
居住用300万円に対し店舗用600万円なら、差額を家賃の増加分で回収できるか試算しておきましょう。
さらに、税制特例や空室期間も考慮し、収支と税負担を含めて判断することが大切です。
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解決策として空き家を「売る」メリット
ここまで住居や賃貸としての活用術を解説しましたが、手放す選択肢もおさえておきましょう。
最後に、維持費の削減や管理負担の解消に繋がる、空き家を売るメリットについて解説していきます。
税金や維持費の削減
空き家を売却する大きなメリットは、所有中に発生する固定費や将来の修繕費を抑えられることです。
たとえば年15万円の税金と年6万円の保険料に加え、修繕費などを含めて年間33万円かかる場合もあります。
その状態が10年続けば330万円ほどになるため、売却で資金を別の目的へ回しやすくなるでしょう。
また、管理状態が悪化して自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れる可能性もあるので注意が必要です。
一方で、売却時には仲介手数料や税金がかかるため、将来の維持費と手元に残る金額を比較して判断します。
さらに、引渡しに合わせて固定資産税の精算や保険の解約も進めるとよいでしょう。
管理や防犯の負担解消
誰も住んでいない家でも、換気や通水、庭木の手入れなどを定期的におこない、状態を保つ必要があります。
売却すればこうした管理が不要になり、遠方から通う場合は交通費や移動時間も減らせるでしょう。
また、雑草や庭木の繁茂を防ぐ作業から解放され、近隣への配慮にかかる負担も軽くなります。
一方で、売却までの間は屋根や外壁の劣化、不法投棄などにも注意し、適切な管理を続けることが大切です。
そして売却を決めたら、建物の現状や近隣ルールを不動産会社へ伝え、引渡しまでの管理方法を相談しましょう。
管理の手間を減らせれば、自分の生活や家族との時間へ意識を向けやすくなる点も魅力といえます。
現金活用例と相続対策
空き家の売却代金は、老後の生活費や住み替え、介護費用など幅広い用途に活用できます。
諸経費や税金を差し引いて1000万円が手元に残るなら、将来に備える資金として使いやすいでしょう。
また、不動産は分けにくい財産ですが、現金化すれば相続人同士で決めた割合で分配しやすくなります。
そのため、換価分割なら、不動産を共有した場合に起こる方針調整を減らせる点もメリットです。
さらに、相続した空き家は要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる場合があります。
ただし、期限や条件、税負担への影響は異なるため、税理士へ相談しながら計画を整えると安心でしょう。
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まとめ
空き家に自ら居住する場合、建て替えやリフォームといった活用方法があり、着工前に費用を見積もり、補助金制度を確認することが重要です。
賃貸物件として貸し出す場合は、現状貸しやリフォーム、商業用への用途変更などの選択肢があり、経費を差し引いた実質的な収益の検討が必要です。
解決策として空き家を売却すれば、税金や維持費を削減できるだけでなく、管理負担からの解放や現金を活用した相続対策にも役立つでしょう。
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株式会社ティーハウス
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